Acheter son premier logement en 2026 : le guide étape par étape

Un projet de vie, pas un sprint

Acheter son premier logement, c’est bien plus qu’une transaction financière. C’est choisir un quartier, un rythme de vie, un espace où l’on se projette sur plusieurs années. Et pourtant, beaucoup de primo-accédants se lancent trop vite, emportés par l’enthousiasme ou la peur de “rater une affaire”.

La réalité est plus simple : un achat bien préparé est presque toujours un bon achat. Ce guide reprend chaque étape dans l’ordre, du premier calcul de budget jusqu’à la remise des clés.

Poser les bases : combien pouvez-vous emprunter ?

Avant de parcourir les annonces, il faut connaître son enveloppe réelle. Ce travail peut sembler fastidieux, mais il vous évitera des semaines de visites inutiles pour des biens hors budget.

Les quatre paramètres clés

Revenus nets du foyer – salaires, revenus complémentaires stables, pensions
Apport personnel – idéalement entre 10 et 20 % du prix total (prix du bien + frais)
Taux d’endettement – la règle du Haut Conseil de Stabilité Financière fixe la limite à 35 % des revenus nets
Durée du prêt – entre 15 et 25 ans ; au-delà, les banques sont réticentes

Prenez le temps de faire une simulation auprès de deux ou trois banques avant même de visiter un seul bien. Cela vous donne un cadre clair et crédible face aux vendeurs.

Les frais que l’on oublie souvent

Le prix affiché sur l’annonce n’est jamais le coût final. Voici ce qu’il faut ajouter :

Frais de notaire – comptez 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf
Frais de dossier bancaire – variables selon les établissements, parfois négociables
Frais d’agence – généralement entre 3 et 5 % du prix de vente, à la charge de l’acheteur ou du vendeur selon le mandat
Frais de garantie – hypothèque ou caution bancaire (Garantie Visale, Crédit Logement…)
Budget travaux – même pour un bien en bon état, prévoyez une enveloppe de 3 000 à 5 000 euros pour les aménagements d’installation

Au total, ajoutez entre 10 et 15 % au prix du bien pour obtenir le coût réel de l’opération.

Trouver le bon financement

Le prêt immobilier classique

C’est le pilier de votre montage. Pour comparer les offres, ne vous arrêtez pas au taux nominal : regardez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre l’ensemble des coûts – assurance emprunteur comprise.

Quelques leviers de négociation :

Mettre les banques en concurrence – trois devis minimum
Négocier l’assurance emprunteur – depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance à tout moment ; une délégation d’assurance peut réduire le coût total du prêt de plusieurs milliers d’euros
Discuter les frais de dossier – souvent négociables, surtout si vous apportez d’autres produits (épargne, assurance-vie)

Les aides pour les primo-accédants

Plusieurs dispositifs existent pour faciliter un premier achat :

PTZ (Prêt à Taux Zéro) – réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources ; il finance une partie de l’achat sans intérêt, avec un différé de remboursement possible
Prêt Action Logement – accessible aux salariés d’entreprises du secteur privé de plus de 10 salariés ; taux réduit, plafonné à 40 000 euros
Aides des collectivités locales – certaines villes ou départements proposent des subventions ou des prêts complémentaires ; renseignez-vous auprès de votre ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement)

Faites appel à un courtier en crédit immobilier. Son rôle est de négocier pour vous et il connaît les dispositifs dont vous pouvez bénéficier. Son intervention est généralement gratuite pour l’emprunteur – il est rémunéré par la banque.

Chercher le bien : méthode et patience

Définir ses critères avant de visiter

C’est une étape que beaucoup négligent. Avant d’ouvrir un site d’annonces, listez vos critères par ordre de priorité :

Localisation – proximité du travail, des transports, des écoles, des commerces
Surface – nombre de pièces minimum en fonction de votre situation actuelle et de vos projets à moyen terme
État du bien – prêt à habiter, à rafraîchir, ou gros travaux acceptés ?
Extérieur – balcon, terrasse, jardin : besoin réel ou souhait ?
Charges – en copropriété, les charges mensuelles peuvent peser lourd ; demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale

Le bon réflexe : visiter avec méthode

Prévoyez de visiter au moins dix à quinze biens avant de vous décider. Ce n’est pas du temps perdu : chaque visite affine votre regard et vous aide à reconnaître la bonne opportunité quand elle se présente.

Pour chaque visite :

Prenez des photos de chaque pièce, y compris les parties communes
Notez vos impressions à chaud dans un carnet ou sur votre téléphone
Revenez à un autre moment de la journée – le bruit, la lumière et l’ambiance d’un quartier changent entre 10 heures et 19 heures
Posez les questions gênantes – pourquoi le vendeur vend-il ? Depuis combien de temps le bien est-il en vente ? Y a-t-il des travaux de copropriété prévus ?

Un bien en vente depuis plus de trois mois laisse une marge de négociation. Un bien vendu en une semaine, non. L’ancienneté de l’annonce est une information précieuse.

De la visite à la signature : les étapes formelles

1. L’offre d’achat

Vous avez trouvé le bien. L’offre d’achat est un document écrit, envoyé au vendeur, dans lequel vous proposez un prix. Elle peut être au prix demandé ou en dessous.

Quelques règles :

Fixez une durée de validité courte (7 à 10 jours)
Indiquez clairement les conditions (obtention du prêt, par exemple)
L’offre vous engage moralement, mais pas juridiquement tant que le compromis n’est pas signé

2. Le compromis (ou promesse) de vente

C’est l’acte qui formalise l’accord entre acheteur et vendeur. Il est signé chez le notaire ou en agence.

Points importants :

Délai de rétractation – l’acheteur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter sans motif ni pénalité
Conditions suspensives – la plus courante est l’obtention du prêt ; si la banque refuse, la vente est annulée et votre dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) vous est restitué
Dépôt de garantie – versé sur le compte séquestre du notaire, il sera déduit du prix final

3. L’obtention du prêt

Une fois le compromis signé, vous disposez généralement de 45 à 60 jours pour obtenir votre offre de prêt. Ne tardez pas à lancer les démarches : ce délai passe vite, surtout en cas de pièces complémentaires à fournir.

4. La signature de l’acte authentique

C’est le jour de la remise des clés. L’acte est signé chez le notaire. Vous réglez le solde du prix et les frais. Le notaire procède à la publication de la vente au service de la publicité foncière.

À partir de cet instant, vous êtes propriétaire.

Les erreurs classiques des primo-accédants

Certaines erreurs reviennent très souvent. Les connaître permet de les éviter :

Emprunter au maximum de sa capacité – gardez une marge de sécurité pour les imprévus (chômage partiel, travaux urgents, hausse des charges)
Négliger le DPE – un logement classé F ou G implique des coûts énergétiques élevés et des travaux obligatoires à terme ; intégrez-les dans votre budget
Ne pas lire les diagnostics techniques – amiante, plomb, termites, état des installations : ces documents sont là pour vous protéger
Se précipiter sous pression – un agent immobilier qui vous dit “il y a une autre offre” ne dit pas forcément la vérité ; prenez le temps de réfléchir
Oublier la revente – même si vous achetez pour y vivre, pensez à la liquidité du bien ; un deux-pièces bien situé se revendra toujours plus facilement qu’une grande maison isolée

Acheter seul ou à deux : les points de vigilance

Si vous achetez en couple sans être mariés, la question du régime de propriété est essentielle. Les options :

Indivision – la plus simple, chacun est propriétaire à hauteur de sa contribution ; mais en cas de séparation, la vente peut être forcée
SCI (Société Civile Immobilière) – plus complexe à mettre en place, mais offre une meilleure protection ; recommandée pour les investissements locatifs
Clause de rachat – permet à l’un des acheteurs de racheter la part de l’autre en cas de séparation

Si vous achetez à deux sans être mariés ou pacsés, faites rédiger une convention d’indivision par le notaire. C’est un investissement modeste (quelques centaines d’euros) qui peut éviter des conflits coûteux.

L’après-achat : les premiers mois

Une fois les clés en main, quelques démarches restent à accomplir :

Souscrire une assurance habitation – obligatoire dès le jour de la signature
Faire les changements d’adresse – impôts, banque, employeur, sécurité sociale
Mettre les compteurs à votre nom – électricité, gaz, eau
Planifier les travaux prioritaires – si travaux il y a, commencez par ceux qui conditionnent votre confort quotidien (isolation, chauffage, salle de bain)
Garder tous les justificatifs – factures de travaux, diagnostics, acte de vente ; ils seront utiles pour la revente ou pour vos impôts

Bien acheter, c’est bien se préparer

L’achat d’un premier logement est un moment important, mais il n’a rien d’insurmontable quand on avance par étapes. Prenez le temps de calculer, de visiter, de comparer, de négocier. Les biens ne manquent pas – c’est la préparation qui fait la différence entre un achat subi et un achat maîtrisé.